Pour trouver un rendement en 2020, les investisseurs immobiliers feraient bien de se concentrer sur le Grand Paris. Le dynamisme économique de la région Ile-de-France, les nombreux projets d’infrastructure déployés pour améliorer les transports, l’attractivité mondiale de Paris — renforcée par les Jeux Olympiques de 2024 — et le contexte des faibles taux d’intérêt donnent une impulsion à un marché immobilier parisien où les prix ont fortement augmenté en 2019. Une augmentation de 4,5% sur le 1er novembre, selon BetterAgents ! Cette tendance positive devrait se poursuivre en 2020.
La demande pour les pays primaires et les pays en voie d’adhésion reste très forte et les transactions sont très fluides. C’est pour le panorama général. Parce que l’Ile-de-France est tout sauf un marché homogène et congelé. Les différences sont très importantes : si les prix au mètre carré l’année dernière à Paris ont dépassé la barre symbolique de 10 000€, les appartements aux frontières de la région sont commerce encore environ 2 000 euros par mètre carré.
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En raison des prix de l’Himalaya qui s’installent dans la plupart des municipalités, investir dans la capitale n’est plus gratifiant : la rentabilité du logement stagne à 3,3%, et beaucoup moins dans les quartiers de luxe. Heureusement, l’Ile-de-France ne vient pas à Paris et il est toujours possible de trouver des secteurs attrayants dans la première et la deuxième couronne. Le rendement locatif brut peut atteindre et même dépasser 4 %, voire 5 %. Cependant, soyez prudent, dans de nombreux cas, la rentabilité tentante du visage peut cacher un marché locatif insuffisamment dynamique. Le taux de vacance de postes sera élevé, tout comme le risque d’arriérés de paiement. Quant aux perspectives de revente, elles seront difficiles.
Plan de l'article
Extension des cartes de transport public rebatte
Quelles municipalités se concentrent sur un bien d’investissement prospère ? Comme toujours dans l’immobilier, l’emplacement est primordial. En Ile-de-France, la proximité et la densité des réseaux de transport sont le critère numéro un à prendre en compte. Les Franciliens sont très engagés à ne pas dépasser un certain temps de trajet vers leur lieu de travail. La tolérance ne doit pas dépasser une heure de porte à porte. Dans ce contexte, les multiples sites du Grand Paris recapturent les cartes. Certaines municipalités seront inégalées, tandis que d’autres perdront leur attractivité. En conséquence, de nombreux endroits, notamment dans l’est de Paris, connaissent des coups de foudre, d’Aubervilliers, Bondy, Créteil, Montreuil ou Neuilly-Plaisance, villes dont les prix augmentent de près de 10% ou plus sur un an, plus de à Paris.
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Dans ces communes florissantes, les acheteurs se concentrent sur les avantages de nouvelles infrastructures de transport, y compris les futures lignes Grand Paris Express qui entreront progressivement en service entre 2024 et 2030 (lignes 15, 16, 17 et 18). Sans parler de l’agrandissement de plusieurs lignes de métro existantes ou du projet EOLE qui prolonge le RER E 55 kilomètres à l’ouest jusqu’à Mantes-la-Jolie.
Le seul critère de transport n’est pas suffisant pour faire un investissement optimal dans l’immobilier. La municipalité visée doit être soigneusement choisie en raison de ses caractéristiques et de ses projets d’urbanisme. La même chose s’applique au voisinage sélectionné. Idéalement, il devrait être un commerçant, avec les principaux services à distance de marche. Dans le chapitre financier, le niveau des taxes locales sera étroitement surveillé, tout comme le montant des coûts. L’état de la maison et la performance énergétique du logement sera également faire l’objet d’une enquête.
Plusieurs aspects à contrôler pour investir dans le nouveau dans le Grand Paris
Dans le cas d’une acquisition dans le il est conseillé de s’assurer de ne pas compter sur les programmes destinés seulement pour les investisseurs, sources potentielles d’embouteillages revente et souvent synonyme de copropriétés mal entretenues. Attention aussi à prendre en compte, dans les calculs de rentabilité, en plus de la réduction taxe permise par la loi, une hypothèse de revente avec moins de valeur si jamais l’horizon d’investissement est court — il est conseillé de le maintenir actif pendant au moins douze ans afin de maximiser les allégements fiscaux à Pinel. Parce que les marchandises dans la nouvelle sont généralement 20% plus chères que les enceintes de même vieux. Une différence de prix qui aura tendance à tomber dans temps, surtout grâce à la modernisation de l’ancien parc.
Dernier et non des moindres, le surface de l’acquéreur devra être sélectionnée en fonction du profil de locataires potentiels (étudiants, jeunes actifs, familles…) Et le montant de achat dans le nouveau ne dépassera pas 300 000 euros (et 5.500 euros par mètres carrés) pour profiter pleinement de la taxe fiscale. En ce qui concerne les prix sur mètre carré en Ile-de-France, studios et appartements de deux pièces sont sans surprendre les marchandises les plus appréciées par les investisseurs.
Trois villes à investir dans la région Parisien
Combinant perspectives patrimoniales attrayantes et rentabilité des logements locatifs au-dessus de la moyenne régionale… Telles sont les cahiers des charges de notre sélection de trois communes françaises conçues pour vous permettre un investissement rentable dans l’immobilier, notamment dans la nouvelle ! En fin de compte, ces villes (Aubervilliers, Gif-sur-Yvette et Poissy) devraient profiter pleinement des futures lignes de Grand Paris, tout en exploitant leur propre dynamique. Examen des forces et des caractéristiques de ces trois municipalités.
Aubervilliers, en pleine métamorphose
Utilisé pour être mal servi par transport, la troisième ville de Seine-Saint-Denis remplit son retard – Non. La dernière étape de ce rattrapage sera l’arrivée en 2030 de la ligne 15 du Grand Paris Express. Ce métro automatisé prendra les gares de l’hôtel de ville Aubervilliers et Fort-d’Aubervilliers, reliées aux lignes 7 et 12 existants. Roissy-CDG aéroport sera seulement vingt-cinq minutes. En dehors des transports, la ville est en pleine rénovation urbanistique et économique. Symbole de cette métamorphose, le bord du Porte d’Aubervilliers ont voir le centre béant au cours des dix dernières années commercial Le Millénaire et 500 000 mètres carrés de bureaux, y compris Siège de Veolia. Pour sa part, Chanel va bientôt inaugurer un important atelier de haute technologie dans le même secteur.
Une vitrine supplémentaire pour Aubervilliers, dont l’image a déjà été renforcée par le tout nouveau campus Université Condorcet, le « Harvard français » des sciences sociales et humain. Sans oublier le nouveau centre de recherche de Saint-Gobain, avec que l’industriel confirme son attachement à la ville, où il est situé Depuis 1870. Bon à savoir : malgré cette nouvelle attraction, Aubervilliers propose Le prix le plus doux par mètre carré de la petite couronne. Approuvé en moyenne le 4 558 euros dans le neuf Novembre dernier, selon le Laboratoire Immobilier, ils sont parfaitement adaptés pour un investissement Pinel. Le il y a beaucoup de programmes, également dans le centre de la ville.
Gif-sur-Yvette, au cœur du projet Paris-Saclay
Au bord du plateau de Saclay, territoire appelé à devenir le plus grand centre scientifique qu’en Europe en concentrant 265 000 emplois et 65 000 étudiants, cet ancien village celtique est se développe rapidement. La ville essonnienne est appréciée pour sa qualité de vie ainsi que pour l’emplacement privilégié, l’école secondaire, le centre-ville marchand, sont deux stations RER.
L’ extension des cols Gif-sur-Yvette le développement du Plateau du Moulon, où le tout nouveau campus de Centrale supelec. A proximité se trouvent plusieurs nouveaux programmes dans le processus de marketing. Ils fourniront le parc de logements de L’écodistrict d’O’Rizon. Les prix par mètre carré sont relativement abordables, environ 5 000 euros. A proximité, la future station Orsay-Gif (ligne 18 du Grand Paris Express) contribuera à renforcer l’attractivité de ce quartier en devenir.
Poissy, de nouveaux quartiers sortent du sol
Loué pour sa tranquillité, ses boutiques et ses bassin d’emploi, Poissy offre un cadre idéal pour un investissement réussi dans les Yvelines. 60% des Pisciacais prix leur logement, selon l’Insee. Dans cette vieille ville royale, récemment choisie par Paris-Saint-Germain pour construction de son centre de formation là-bas, la demande de location est maintenue. Malgré le riche patrimoine historique de la ville, la plupart des logement date d’après-guerre. Cela est dû, en particulier, à l’opération importante qui a complètement changé Poissy dans les années soixante et soixante-dix.
Quant aux nouveaux programmes, ils ne manquent pas, grâce à l’attrait de la municipalité. Aujourd’hui, ils sont concentrés dans deux nouveaux quartiers : Maurice-Clerc, où sera bientôt lancée la résidence Instants Nature, et Rouget-de-l’Isle, non loin de la station, qui bénéficie de la commercialisation du programme Bel Ile. Un avantage important, la station de Poissy accueillera le nouveau RER Eole en 2024, ce qui réduit le temps de trajet de La Défense à seulement 14 minutes. En 2026 vient la ligne de tram 13 compléter l’offre de transports en commun de Poissy, déjà très proche.