Où investir en 2021 pour gagner plus ou se protéger pendant la crise ? La crise sanitaire est loin de se terminer, mais beaucoup se demandent déjà « où investir en 2021 ? « L’anticipation est en effet l’un des mots clés de l’investissement, et il est raisonnable de savoir quelle direction nous devrions prendre l’an prochain, une année qui devrait être plus difficile sur le plan économique que l’année où nous en sommes.Nous nous concentrons délibérément sur l’immobilier parce que nous pensons que les actifs corporels sont essentiels dans la crise économique actuelle et pensons en dehors de la France ou hors du marché immobilier local que la diversification géographique de l’immobilier sera cruciale pour accroître sa richesse. L’ or, l’argent, les diamants, l’art, le vin, les spiritueux rares, les voitures anciennes et plus d’actifs non immobiliers ne peuvent être que des solutions limitées pour diversifier ses actifs. Cette constatation implique donc la nécessité de bien connaître afin de contourner tous les pièges qui peuvent être liés à l’investissement immobilier dans un pays autre que le sien.Par conséquent, nous avons compilé une liste de pays où il est bon d’investir l’année prochaine, tandis que le monde va vaincre ce virus qui a causé tant de dégâts. Mais regardons d’abord l’état actuel du marché, puis regardons les pays où l’immobilier peut être intéressant.
1. Introduction sur où investir en 2021 ?
Les investisseurs qui tirent leur épingle du jeu sont souvent ceux qui savent repérer une opportunité là où d’autres voient un obstacle. Se demander « où investir en 2021 » revient à tenter de profiter d’un marché international qui, malgré les turbulences, n’a pas vu ses prix s’effondrer partout. Les occasions ne manquent pas, mais il faut savoir les saisir, maintenant et tout au long de l’année à venir.
A. Tonnerre des prix de l’immobilier dans le monde ?
Jetons un œil concret à la France : la plupart des analyses médiatiques affirment que la crise ne provoquera pas de chute brutale des prix de l’immobilier. Les chiffres entre mars 2019 et mars 2020 leur donnent raison, avec une hausse de 5 % des valeurs sur tout le territoire. Mais ces données sont à nuancer, car le confinement n’a débuté qu’à la mi-mars 2020. Elles occultent donc la véritable onde de choc. À titre d’exemple, l’Île-de-France a vu son volume de transactions chuter de 22 % sur la période. Les experts tablent déjà sur une baisse de 4 % en province et de 7 à 10 % à Paris sur l’année 2020. Mais qu’en est-il ailleurs ?
Dans plusieurs pays, la baisse est déjà palpable. Au Royaume-Uni, en avril 2020, la chute mensuelle atteint 1,7 %, soit environ 4 000 livres de moins par habitation, sur un prix médian de 218 902 livres. Les transactions ont plongé de 53 % sur un an. L’Espagne, souvent citée quand on s’interroge sur « où investir en 2021 », n’échappe pas non plus à la tempête : selon El País, les ventes ont déjà reculé de 6 % dès février 2020. Beaucoup de propriétaires, d’après les portails locaux, ont abaissé leurs prix de 20 %, soit bien au-delà des rabais pratiqués par les agences.
La tendance baissière touche l’ensemble de la planète.À Hong Kong, la pression politique et les répercussions du Covid-19 érodent l’attractivité de la ville : le South China Morning Post annonce une correction de 10 à 15 % des prix d’ici fin 2020, et jusqu’à 20 % début 2021. Ceux qui ont acheté en mars ont déjà bénéficié d’un recul de 2,3 % sur un mois. Les ventes à perte deviennent la règle. Même au Canada, les prix reculent, certes plus modestement, autour de 4 %.
B. Pourquoi se diversifier dans l’immobilier international ?
Dans ce contexte, vouloir investir à l’étranger en 2021 n’a jamais été aussi pertinent. Parmi les avantages majeurs, on retrouve :
- Des prix d’achat souvent bien inférieurs à ceux constatés en France, particulièrement en région parisienne où la rareté alimente la flambée des tarifs. Ailleurs, comme en Bulgarie ou à l’île Maurice, des villas de standing sont accessibles dès 300 000 €, et des appartements de luxe à partir de 100 000 €.
- La diversification géographique, qui aide à protéger son patrimoine quand le contexte local devient incertain.
- La possibilité d’investir dans d’autres devises, utile pour sécuriser une partie de ses actifs hors euro.
- La perspective de revenus passifs réguliers et de plus-values à la revente, boostées par l’attractivité de certains marchés, que ce soit pour leur qualité de vie, leur dynamique urbaine, ou leur cadre naturel.
Un bien bien placé, là où la vie est agréable, trouvera toujours preneur. Et il devient difficile, honnêtement, de soutenir que miser à l’étranger serait une erreur stratégique.
2. Rendements immobiliers dans le monde
Avant que la crise ne frappe, les classements internationaux mettaient en avant plusieurs destinations prometteuses pour l’année à venir. En France, un rendement locatif brut de 5 % avant impôt est déjà un bon score, mais il reste incertain. Le palmarès CBRE place l’émirat d’Abu Dhabi en tête avec un prix de 3 000 € du mètre carré pour un loyer moyen de 2 498 €, soit une rentabilité de 8,5 %. Les perspectives restent solides, avec l’ajout annuel d’environ 3 000 nouveaux logements.
L’Illinois, aux États-Unis, arrive juste après. À Chicago, investir 203 000 € offre un loyer moyen de 1 379 €, pour un rendement de 8,1 %. Dubaï occupe la troisième marche du podium, avec un rendement moyen de 7,5 % grâce à des prix maîtrisés et une forte dynamique de construction.
En Floride, Miami se distingue avec une rentabilité brute de 6,1 % pour un bien acheté 296 000 € et loué 1 060 € par mois. Le top 5 est complété par l’Espagne : à Madrid, il faut compter 508 000 € pour un bien, avec un loyer moyen de 1 312 €, soit 5,8 % de rendement.
Si on élargit le spectre, d’autres destinations offrent des rendements nets, après impôt, entre 4,5 % et 5,5 % grâce à leur attractivité touristique, leur fiscalité souple et des prix abordables : République dominicaine, Maroc, Portugal, Maurice, Brésil.
Mais peut-on se fier à ces données sans considérer l’impact du Covid-19 ? Les chiffres ne reflètent pas l’effondrement du tourisme, la baisse des locations saisonnières ou la pression sur les investisseurs endettés. De nombreuses inconnues demeurent : Quels biens seront à vendre, à quel prix, et pour quels locataires ? Quelles régions résisteront à la crise ? La volatilité du chômage pèsera-t-elle sur la demande ? Les investisseurs devront-ils agir vite pour préserver leur épargne ?
Il est donc hasardeux de parier sur des chutes massives de prix sur les biens de qualité ou de balayer trop vite certaines zones. Mieux vaut cibler les marchés où la visibilité est réelle.
3. Bulgarie
Pour ceux qui souhaitent investir dans la pierre sans quitter l’Union européenne, la Bulgarie s’impose comme une option sérieuse. Qu’on vise la capitale ou la province, le pays cumule les atouts : paysages variés, appartenance à l’UE, fiscalité avantageuse et marché abordable.
A. Évolution des prix dans la capitale et en province
La Bulgarie séduit par ses tarifs. À Sofia, le mètre carré oscille entre 1 000 et 1 200 €, un peu plus de 2 000 € dans l’hyper-centre. Sur la côte de la mer Noire, on descend parfois en dessous de 1 000 €, sauf, par exemple, à Sunny Beach (jusqu’à 2 500 €/m²).
B. Fiscalité allégée
La Bulgarie affiche l’un des taux d’imposition les plus faibles de l’UE : 10 % pour les sociétés comme pour les particuliers, forfaitairement. Grâce à la convention de non-double imposition avec la France, les revenus locaux ne sont imposés qu’en Bulgarie.
C. Rentabilité et perspectives avec l’euro
Depuis la sortie du communisme, la Bulgarie attire étudiants, touristes et expatriés, séduits par la nature, la culture et le coût de la vie. L’impôt sur la plus-value est de 10 % mais tombe à zéro après 3 ans de détention. Après deux acquisitions, il est même possible d’obtenir un financement local. Et l’intégration de l’euro, prévue d’ici deux ans, pourrait booster les prix.
4. Les États-Unis
Certains avancent que la France bénéficie d’atouts économiques majeurs qui justifieraient des rendements locatifs modestes. Pourtant, la première puissance mondiale s’affiche aujourd’hui parmi les destinations les plus attractives pour investir à l’étranger en 2021. La convention fiscale franco-américaine n’est qu’un des nombreux leviers.
Après la crise des subprimes, les prix américains ont chuté de 20 à 60 % selon les régions entre 2006 et 2011. Depuis, la reprise s’est installée, mais de nombreux marchés restent abordables. À Cleveland ou Miami, les prix sont encore loin de leur pic d’avant crise.
Investir aux États-Unis, c’est miser sur un marché dynamique, où les rendements nets oscillent entre 5 et 11 % selon les villes. La demande locative y reste forte, notamment dans des métropoles comme Cleveland, Miami, Orlando, Tampa, New York, Memphis ou Atlanta.
Un exemple concret : à Atlanta, un logement neuf à 120 000 $ se loue 1 195 $ par mois. Après déduction des frais, il reste 8 300 $ de loyers annuels, soit un rendement net de 7,3 %. À Cleveland, des maisons rénovées valent 60 000 € et se louent plus de 500 € par mois, avec des garanties et une fiscalité allégée en société LLC. La hausse annuelle des prix approche les 10 %, même en période de crise, portée par l’industrie et le secteur médical du Midwest.
La différence majeure ? Les États-Unis appliquent un amortissement linéaire et une exonération personnelle. La convention fiscale réduit le risque de double imposition et allège la note fiscale, bien loin du système français.
5. Île Maurice
Impossible de parler d’« où investir en 2021 » sans évoquer l’île Maurice. Depuis son indépendance, le pays multiplie les incitations pour attirer les investisseurs étrangers.
A. Un cadre qui coche toutes les cases
L’image des plages de l’île Maurice est célèbre, mais le climat d’affaires, la stabilité politique, la protection des avoirs étrangers, la fiscalité attractive et la facilité pour lancer une activité font aussi partie de l’ADN du pays.
B. Un pays multi-récompensé
L’île Maurice caracole en tête des classements africains sur la gouvernance, la transparence, la liberté économique et politique. Elle figure aussi parmi les 50 pays les plus compétitifs fiscalement, et parmi les 30 où il est le plus simple de créer une entreprise.
C. Des dispositifs dédiés aux étrangers
Deux programmes sont proposés aux investisseurs venus d’ailleurs : le développement immobilier et la propriété non-citoyenne. Tous deux permettent de louer le bien à l’année. Un investissement de 500 000 $ donne droit à un permis de séjour pour la famille. Les villas de luxe offrent souvent jardin, piscine, spa, commerces à proximité… Autant d’arguments pour séduire locataires saisonniers et retraités.
D. Attractivité fiscale marquée
La fiscalité mauricienne se distingue : seule la source locale est imposable, à un taux unique de 15 %. Il faut cependant générer 200 000 € de chiffre d’affaires annuel pour en bénéficier. Même propriétaire, un étranger ne paie ni taxe d’habitation, ni taxe foncière. Détenir plusieurs biens n’entraîne pas de surcharge, contrairement à la France.
Face à la crise, pourquoi ne pas parier sur le tourisme régional, par exemple en ciblant la clientèle réunionnaise, au pouvoir d’achat solide et à la demande stable ?
6. Bali
L’Indonésie, plus précisément Bali, séduit ceux qui cherchent à allier résidence secondaire et rendement locatif. Le potentiel n’est plus à prouver pour les investisseurs, retraités ou vacanciers.
A. Les atouts de l’Indonésie
Avec 260 millions d’habitants, l’Indonésie est devenue un terrain de jeu pour de grands groupes français (Crédit Lyonnais, Carrefour, Total, Danone, Michelin, Accor…). Le pays dispose de ressources naturelles abondantes, ce qui dope l’essor de la classe moyenne. Le taux de croissance annuel moyen est de 5 % sur les cinq dernières années. La crise sanitaire va le ralentir, mais le gouvernement prépare la relance en ouvrant davantage le marché aux étrangers.
B. Le cas particulier de Bali
Bali concentre l’essentiel du potentiel touristique du pays : 1 500 hôtels, 500 voyagistes, 6 millions de visiteurs par an. Plages, rizières, montagnes, culture préservée… L’île truste les distinctions internationales. Pour les investisseurs français, le marché est stable et les prix restent accessibles grâce à la faiblesse de la monnaie locale. Une villa de 3 chambres avec piscine, autour de 150 m², se négocie sous la barre des 200 000 € et se loue entre 500 et 850 € par mois. Attention, la pleine propriété est réservée aux Indonésiens : on achète un droit de location sur 30 ans, renouvelable jusqu’à 80 ans.
La rentabilité locative peut grimper à 10 %, stimulée par le faible coût d’acquisition et une fiscalité avantageuse : 10 % sur les revenus, pas d’impôt foncier ni de droits de succession.
La crise du tourisme pèse lourdement, les flux aériens sont quasi à l’arrêt, mais l’attrait de Bali ne disparaîtra pas. Construire une maison sur mesure et bien située, pour 200 000 €, en 12 à 16 mois, reste une excellente option. Le vrai pari : être prêt pour la reprise, car le tourisme finira par revenir. Acheter un bien ancien non loué ne présente pas d’intérêt, mais investir dans du neuf pourrait s’avérer très judicieux à moyen terme.
7. Allemagne
Ne vous attendez pas à des revenus mirobolants en misant sur l’immobilier allemand. Ici, la logique est différente : il s’agit avant tout d’un placement de protection, porté par la stabilité et la régulation stricte des loyers.
L’Allemagne s’invite pourtant dans le top 10 des destinations où investir à l’étranger en 2021. Elle offre un accès facile aux investisseurs français, à deux ou trois heures de train, avec une économie robuste : PIB par habitant de 40 000 €, taux de chômage parmi les plus bas d’Europe (environ 6 %), et une population solvable grâce à la présence de grands groupes internationaux.
Les grandes villes, à commencer par Berlin, connaissent une croissance démographique dynamique (5 % par an). Pourtant, les prix restent raisonnables comparés à la France : 3 500 €/m² à Berlin, soit deux à trois fois moins qu’à Paris. Pour 250 000 €, on accède à un appartement de 50 à 60 m² avec deux ou trois chambres, alors qu’à Paris on doit se contenter de la moitié.
Les loyers sont plus bas qu’à Paris, mais la différence avec le prix d’achat compense largement. Un appartement meublé se loue en moyenne 2 220 € à Paris contre 1 670 € à Berlin. La fiscalité sur les plus-values n’est appliquée que durant les deux premières années de détention ; au-delà, la totalité de la plus-value revient au propriétaire.
En résumé, l’immobilier allemand vise la sécurité, pas le rendement immédiat. Pour ceux qui cherchent des revenus élevés rapidement, il faudra regarder ailleurs.
8. Espagne
Dernière destination de ce panorama, l’Espagne séduit toujours autant les investisseurs français grâce à sa diversité culturelle et à ses paysages exceptionnels. L’engagement se fait sur le moyen terme, dans l’attente d’une éventuelle correction des prix due à la crise économique et à la baisse de fréquentation touristique.
Pourquoi investir en Espagne ? Voici les arguments principaux :
- Depuis la crise de 2008, l’accès à la propriété est resté abordable. Les prix n’ont retrouvé leur niveau d’avant-crise qu’à partir de 2018, et restent aujourd’hui attractifs.
- À Madrid, le mètre carré débute à 2 800 €, et peut grimper à 4 000 € dans les quartiers prisés. À Barcelone, il tourne autour de 3 000 €, bien moins que les standards parisiens. Sur la Costa del Sol, les prix varient de 1 200 à 3 000 € selon le standing et l’emplacement.
Ces tarifs pourraient encore évoluer : si la baisse s’accentue, l’achat prendra tout son sens.
Côté fiscalité, l’Espagne ne fait pas de cadeau particulier par rapport à la France, et il faut intégrer le coût des impôts régionaux dans son calcul de rentabilité.
9. Où investir en 2021 : que retenir ?
Investir dans la pierre en France reste une valeur sûre pour qui cherche la stabilité, mais la rentabilité s’étiole sous le poids des prix et de la fiscalité. La crise actuelle ouvre cependant des fenêtres inédites : faudra-t-il attendre ou agir maintenant ? Ceux qui disposent d’un capital solide ou qui recherchent des revenus complémentaires ne peuvent pas se permettre de patienter indéfiniment.
Savoir où investir en 2021, c’est accepter de sortir de sa zone de confort et de saisir rapidement les bonnes occasions, souvent hors des frontières.
Pour mémoire, quelques pays sortent du lot :
- L’Allemagne, pour la sécurité patrimoniale, sans attendre une forte rentabilité locative.
- La Bulgarie, avec ses prix bas et la perspective de plus-value lors du passage à l’euro.
- Les États-Unis, pour s’exposer au dollar et viser des rendements à deux chiffres dans des zones bien choisies.
- L’Espagne, à privilégier pour son climat et sa proximité, dès que les prix marqueront le pas.
- Enfin, l’Asie avec Bali, en misant sur des biens livrés sous 18 mois, car il est difficile d’imaginer que le tourisme ne reprendra pas dans une région aussi prisée.
Ceux qui veulent avancer concrètement sur leur projet immobilier à l’étranger peuvent s’entourer d’experts, s’appuyer sur un accompagnement solide et cibler les bons marchés. Le moment venu, il s’agira moins de regarder passer le train que de monter à bord sans attendre le terminus.
