Les chiffres le confirment : l’épargne immobilière n’a pas déserté les esprits, même en temps de doutes. Le dimanche 7 juin, Guy Marty, fondateur de pierrepapier.fr, avec Sonia Fendler, Altixia REIM et Frédéric Haven de Norma Capital, était en direct sur Sud Radio dans l’émission « Dare invest ». Au menu : Avons-nous encore à investir dans SCPI aujourd’hui ? Et si oui, comment les choisir ?
Guy Marty, commençons par une question simple : qu’est-ce qu’un SCPI ?
Guy Marty , Une SCPI, c’est avant tout une aventure collective : des personnes unissent leurs moyens pour acquérir ensemble, à la hauteur de leur mise, un portefeuille de biens immobiliers. La gestion, elle, est confiée à une société spécialisée, qui prend en main la relation avec les locataires, la valorisation du parc et les aspects administratifs. C’est un mécanisme accessible, qui permet à chacun de devenir indirectement propriétaire, sans les tracas d’une gestion en solo.
Thomas Binet , Sonia Fendler, la collecte de SCPI reste-t-elle normale malgré la crise ?
Sonia Fendler , La collecte se poursuit, même si on a observé un ralentissement pendant la période où tout s’est figé. Beaucoup de sociétés de gestion n’étaient pas encore passées au tout digital, ce qui a freiné les nouvelles souscriptions. Mais la dynamique devrait repartir au fil des prochains mois, une fois les canaux numériques bien rodés et les habitudes revenues.
Thomas Binet , Frédéric Haven, êtes-vous aussi optimiste quant à l’avenir des investissements SCPI ?
Frédéric Haven , Je le reste, oui. La SCPI, c’est la stabilité incarnée. Là où la Bourse peut s’emballer ou dévisser sans prévenir, la pierre-papier maintient son cap, même quand l’horizon s’assombrit. C’est une qualité recherchée, encore plus dans les périodes agitées. Aujourd’hui, rien ne laisse craindre un retournement de tendance brutal sur ce marché.
Thomas Binet , Donc on n’a pas besoin de poursuivre les arbitrages maintenant ?
Frédéric Haven , Pas de mouvements précipités à faire côté SCPI. Pour l’instant, aucune baisse majeure n’a été constatée. On peut envisager différents scénarios, mais rien de concret aujourd’hui. En revanche, la SCPI retrouve son attrait de valeur refuge, portée par une collecte qui reste solide. Voilà une raison supplémentaire de conserver ses parts sereinement.
Guy Marty , Sonia Fendler, dans quels cas est-il plus intéressant d’acheter un SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie. Et vice versa ?
Sonia Fendler , Les deux approches répondent à des logiques patrimoniales différentes. En direct, l’investisseur peut recourir à l’effet de levier du crédit, ce qui accentue la rentabilité entre taux d’emprunt et rendement locatif. Autre technique possible : l’acquisition en démembrement, comme l’achat de la nue-propriété seule, qui permet d’entrer à moindre coût. Du côté de l’assurance-vie, ces montages sont impossibles, mais on y gagne en flexibilité : la liquidité est meilleure, même si la performance, elle, subit une légère décote à cause des frais de gestion du contrat. Les deux formules se complètent ; le choix dépendra du profil et des objectifs de chaque investisseur.
Thomas Binet , Frédéric Haven, vous investissez beaucoup dans les régions. Est-il plus sûr que d’investir en Ile-de-France dans le contexte actuel ?
Frédéric Haven , Ce qui compte, c’est la diversification. Certaines régions ont mieux traversé la crise que d’autres, mais l’idée n’est pas de parier sur une zone en particulier. Nous misons sur la diversité géographique : Lille, Bordeaux, Nantes… Des territoires où l’activité économique se montre particulièrement dynamique.
Thomas Binet , Sonia Fendler, certains de vos SCPI sont investis dans des actifs de trading. Différentes marques de vêtements (Camaïeu, La Halle, Naf, Paragraphe…) connaissent de grandes difficultés, certaines ont déjà fait faillite. Êtes-vous préoccupé par l’avenir de ce secteur ?
Sonia Fendler , Notre conviction sur le commerce reste intacte, mais il faut distinguer les types d’actifs. On parle des locaux de proximité, comme les boulangeries, pharmacies ou petits commerces, des parcs de retail à taille humaine, et enfin des grands centres commerciaux. Il est clair que le secteur de l’habillement vit des turbulences, d’où la nécessité d’opérer une sélection rigoureuse. Nous restons confiants sur le commerce de proximité, qui a prouvé son utilité pendant la crise sanitaire. Les grands centres, eux, peuvent être davantage exposés, même si de gros investisseurs continuent de les acheter, comme l’ont montré plusieurs transactions récentes. Mais le choix des emplacements et la solidité des locataires font toute la différence.
Guy Marty , Frédéric Haven, vous accordez une grande importance à la dimension socialement utile et durable de vos investissements. Quels changements cela pour les titulaires de police de l’IPAC ?
Frédéric Haven , Ce qui compte désormais, c’est l’utilité sociale et environnementale de l’investissement. Aller au-delà du produit pur, dépasser le couple rendement/risque, pour s’intéresser à l’impact concret sur la société et l’environnement. Pour nous, c’est un engagement profond, et c’est aussi ce que les investisseurs attendent de plus en plus.
Thomas Binet, Guy, j’ai une petite question à laquelle je voudrais votre réponse en tant qu’expert et fondateur de pierrepapier.fr. Ou vaut-il mieux attendre, observer l’évolution de la situation, avant de se positionner ?
Guy Marty , Il n’existe aucune recette magique pour viser le « meilleur » moment. La logique, c’est d’investir régulièrement. En Bourse, on le sait : acheter chaque mois permet de lisser les points d’entrée, de profiter des baisses comme des hausses. La SCPI offre la même possibilité, mais appliquée à l’immobilier. Démarrer un plan de versements étalés dans le temps, ou continuer son rythme actuel, c’est la stratégie la plus robuste. Si la crise redoutée frappe vraiment l’immobilier, vous aurez acheté à bon compte sur plusieurs périodes. Si elle ne survient pas, vous aurez investi progressivement, en limitant votre exposition à un mauvais timing.
Thomas Binet, Sonia Fendler, votre avis sur la question ?
Sonia Fendler , Je partage l’approche des versements réguliers. Pour ceux qui préfèrent un placement immédiat, il faut privilégier la qualité des SCPI sélectionnées. Les plus petites structures sauront saisir des opportunités dans un marché dégradé. Il ne faut pas négliger non plus le report à nouveau, ces réserves qui permettent d’améliorer la rentabilité future. Autres critères à surveiller : la diversification, toujours. C’est valable pour les SCPI comme pour les souscripteurs, qui ont tout intérêt à répartir leur mise sur plusieurs produits pour réduire les risques. Au fond, la pierre reste un actif tangible, et il conserve toute sa logique dans une stratégie patrimoniale actuelle.
Thomas Binet, Frédéric Haven, si vous voulez investir dans SCPI aujourd’hui, quel montant minimum faut-il ? Et quel rendement peut-on s’attendre ?
Frédéric Haven, Chez nous, le ticket d’entrée démarre à 1 000 euros (5 parts à 200€) ou 5 000 euros (5 parts à 1 000€). Le rendement, lui, ne dépend pas du montant investi, mais bien de la forme choisie pour investir. Comme l’a rappelé Guy Marty, le versement échelonné sur la durée est à privilégier. Mais il faut aussi surveiller le niveau d’endettement de la SCPI : si la dette est trop élevée et que la valeur des actifs baisse fortement, cela peut devenir délicat.
Thomas Binet, Sonia Fendler, un dernier conseil aux souscripteurs potentiels de l’IPC ?
Sonia Fendler , La SCPI reste un placement qui demande de s’informer. Sa transparence est reconnue, mais il vaut mieux se rapprocher d’un professionnel, un gestionnaire de patrimoine, capable d’évaluer objectivement la qualité des produits envisagés.
Thomas Binet anime l’émission « Dare invest » chaque dimanche matin à 9h42 sur Sud Radio.
Sonia Fendler, à la tête d’Altixia REIM, pilote une société de gestion immobilière créée en 2015. En mars 2019, elle lançait deux SCPI innovantes, l’une avec des frais d’entrée allégés, l’autre avec une distribution mensuelle,, pour une capitalisation de 60 millions d’euros.
Frédéric Haven préside Norma Capital, société indépendante fondée en 2015, qui gère aujourd’hui plus de 600 millions d’euros. Parmi ses SCPI, certaines investissent dans des immeubles où les locataires exercent des activités socialement utiles, santé ou éducation en tête.
Le paysage de la pierre-papier n’a pas fini de se réinventer. Qu’on privilégie la régularité, la diversification ou l’engagement social, l’investissement en SCPI offre une palette de stratégies à explorer, pour les profils prudents comme pour les plus audacieux. La question n’est plus de savoir s’il faut investir, mais comment s’y prendre pour bâtir, dans la durée, un patrimoine qui ait du sens.
