Où investir en Pinel en Île-de-france ?

Investir dans la législation de Pinel permet à l’investisseur contribuable d’imposer entre 12 % et 21 % de la valeur d’acquisition d’une nouvelle propriété, en échange d’une période de location de 6 à 12 ans et dans le respect des plafonds locatifs et des ressources locatives des locataires. Elle est particulièrement avantageuse d’un point de vue fiscal.

 

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Cependant, un investissement réussi dans la législation de Pinel est avant tout une bonne exploitation immobilière. Pour ce faire, le choix de l’emplacement est d’une importance primordiale. C’est le lieu qui garantit la demande locative pendant la durée de l’opération et les possibilités de valeur ajoutée à long terme. Les restrictions de location imposées par le cadre fiscal dépendent également de l’emplacement de la propriété, de sorte qu’elles doivent être prises en compte afin de choisir le lieu de son investissement .

Voici un aperçu des domaines les plus favorables à l’investissement dans Pinel Law :

Paris et petite couronne occidentale :

Sécurité, mais à quel prix ?

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Paris et les villes chic de l’Ouest de Paris (Boulogne, Levallois, Issy-les-Moulineaux,…) sont les villes les plus populaires de France. C’est là que la demande de loyer la plus élevée, la plus grande pénurie de logements, les taux de location les plus élevés sont concentrés. Mais c’est aussi dans ce domaine que les prix sont les plus chers.

Investir dans le droit de Pinel dans l’immobilier « Saint des Saints » est un objectif pour beaucoup de gens. Certes, la demande de location est telle que l’investisseur ne supporte aucun risque de vacance. D’autre part, cet emplacement est une garantie de sécurité. A moyen ou long terme, il y a en effet peu de voir les prix baisser. Ce domaine hautement apprécié peut donc être un choix judicieux pour l’investisseur.

Certains facteurs Cependant, limiter encore l’attractivité de la zone. Les prix de vente sont beaucoup plus chers qu’ailleurs. La rentabilité locative des investissements est donc inférieure à celle d’ailleurs en France, notamment conformément aux dispositions de la loi Pinel, qui limite le prix de location à 16,52 €/m² dans la zone A Bis. D’autre part, l’obligation fiscale peut également être limitée car la base fiscale du prix d’achat est limitée à 5 500 €/m². En d’autres termes, un appartement de 40 m² vendu 320 000€ (8 000 €/m²) n’offre qu’une taxe basée sur 200 000€, soit 36 000€ sur 9 ans.

Paris et ses banlieues crêtées sont donc conseillées aux investisseurs qui établissent un très haut de gamme à long terme au détriment de la rentabilité immédiate de l’opération.

Région parisienne étendue :

Mouvement prolongé

Une fois passé la plus chic petite couronne, les prix se réunissent dans la région parisienne. En outre, poussés par la hausse des prix à Paris Intra-Muros, de nombreux Franciliens et un nombre croissant d’entreprises s’installent dans les villes de la 2ème ou 3ème couronne de Paris.

Les zones Cergy-Pontoise (95), Marne-la-Vallée (77), Evry (91) ou Plaisir/Montigny-le-Bretonneux (78) sont aujourd’hui d’importants centres de logement et d’emploi. Investir dans la législation de Pinel dans ces lieux constitue une garantie pour le contribuable d’une demande de loyer soutenue.

Compte tenu des prix de vente et des loyers du marché dans les grandes banlieues de Paris, l’application de la loi Pinel n’affectera pas la rentabilité intrinsèque du produit.

Il convient également de tenir compte du potentiel de valeur ajoutée. Pour le maximiser, l’investisseur devra se concentrer sur le choix d’un produit de qualité (sol, exposition, qualité de construction) et projeter à 10/15 ans, en particulier dans le domaine des infrastructures de transport. Sur ce dernier point, les projets du Grand Paris peuvent guider les choix de l’investisseur. Melun (77), bien que près de 50 km de Paris, n’est relié à la capitale qu’en 26 minutes en train, ou à peu près en même temps que de nombreuses villes de la couronne voisine de Paris

Province des villes :

Focus sur les grandes agglomérations

Tous les Français ne vivent pas à Paris ou dans la région ! 50 millions de personnes vivent et travaillent dans la province, tellement de possibilités immobilières.

Étant donné que la demande locative est principalement liée à l’emploi dans une région, nous recommandons de copropriété les plus grandes villes : Lille, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Marseille, Nice et Lyon. Dans ces sept villes, le dynamisme économique et la croissance démographique garantissent une demande à long terme. En dehors des quartiers les plus chics, les prix de location du marché sont peu ou plus adaptés aux les plafonds de la loi Pinel, de sorte que la rentabilité de l’immobilier est préservée.

Deux de ces sept villes semblent être des destinations particulièrement intéressantes : Nantes et Toulouse. Dans les deux cas, nous avons des agglomérations très dynamiques, une réserve foncière dans la ville qui permet la construction hospitalière et une forte croissance du nombre d’habitants ( 10 000 par an pour chacune des agglomérations). Sur ces marchés immobiliers sains aux prix (environ 4.500 €/m²), il y a beaucoup à parier que des logements de qualité offriront à leurs acheteurs de beaux gains à long terme.

En dehors de ces grandes villes, il convient de noter que, depuis la crise sanitaire et le désir de certains Parisiens de s’épanouir, certaines villes de taille moyenne sont sortis du jeu à moins d’une heure de Paris, comme Orléans (45), Reims (51), Amiens (80), Chartres (28) et Tours (37). Le même phénomène est observé dans les grandes villes comme Lyon, Nantes ou Bordeaux, où les prix élevés ne permettent plus de cultiver ou d’acquérir un logement avec un extérieur et pousser les gens vers des villes plus abordables à quelques kilomètres de là, à condition qu’ils bénéficient de l’infrastructure de transport.

 

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