Avec des taux toujours plus bas de prêts immobiliers, la dynamique du marché immobilier ne s’affaiblit pas. Stone reste l’un des investissements acclamés par les Français, surtout ceux qui le considèrent comme un moyen de créer des revenus supplémentaires. Si vous voulez aussi acheter à la location, voici notre classement des villes à investir en 2020.
1. Toulouse : 3 100 €/m² pour un appartement, 6,7 % de hausse annuelle
Toulouse s’impose en tête de ce classement pour 2020, portée par une vitalité économique et une attractivité qui ne se dément pas. Ici, les entreprises fleurissent, l’emploi suit, et la jeunesse afflue : plus de 100 000 étudiants arpentent ses rues. Chaque année, 6 000 nouveaux habitants s’y installent, séduits par la douceur de vivre et un marché encore abordable. Les transports s’étendent : deux lignes de métro déjà, une troisième annoncée pour 2025, qui devrait redessiner le visage de certains quartiers. À 3 100 € le mètre carré en moyenne pour un appartement, Toulouse reste raisonnable malgré une hausse marquée de 6,7 % sur douze mois. Avec la future LGV qui rapprochera la ville de Paris en à peine plus de trois heures, certains s’attendent à un effet Bordeaux, mais la flambée des prix semble maîtrisée, pour le moment. Avant d’investir, privilégiez un bien proche des transports et des centres de vie : universités, commerces, pôles d’activités. Côté fiscalité, vous pouvez profiter des dispositifs Pinel, Denormandie, déficit foncier ou Malraux (zone PSMV).
2. Nantes : 3 231 €/m², 8,6 % de hausse sur un an
En moins de deux heures de TGV de Paris, Nantes attire et s’étend. La ville des Ducs de Bretagne fait grimper les prix (+8,6 % sur un an), mais le loyer ne suit plus la même cadence, ce qui limite les marges de certains investisseurs, surtout dans le centre. Pourtant, Nantes conserve de sérieux atouts : tissu économique solide, transports performants, patrimoine apprécié, proximité de l’Atlantique. Avec en moyenne 11,4 € de loyer par mètre carré par mois et un prix au mètre carré à 3 231 €, le rendement brut tourne autour de 4,2 %. La demande locative reste soutenue grâce à la population étudiante et une qualité de vie recherchée. Les dispositifs Pinel, Denormandie, déficit foncier et Malraux (zone PSMV) y sont accessibles.
3. Lille : 2 836 €/m², +3,5 % en un an
Impossible d’ignorer Lille pour qui cherche à investir dans la location en 2020. La métropole rassemble plus d’un million d’habitants, reliée à Paris en 1h30 de TGV, et se distingue par son dynamisme économique européen et sa vie étudiante intense. Les prix restent contenus (2 836 €/m² en moyenne), les loyers moyens atteignent 13,2 €/m², laissant espérer un rendement brut supérieur à 5 %. La hausse des prix reste modérée (+3,5 % sur un an). Pinel, Denormandie, déficit foncier et Malraux (zone PSMV) sont disponibles pour booster votre investissement.
4. Rennes : 3 012 €/m², 6,5 % de hausse annuelle
À Rennes, le marché immobilier continue sa progression rapide. Avec un prix moyen de 3 012 €/m² et un loyer de 11,3 €/m², le rendement brut s’établit autour de 4,2 %. La ville attire par ses universités et écoles, multipliant les opportunités pour la location meublée ou les colocations. Après une progression des prix de 6,5 % en un an, la tension sur le marché ne se relâche pas, et le dynamisme locatif reste bien présent.
5. Angers : 2 034 €/m², 5,8 % de hausse sur un an
Angers fait figure de révélation pour cette année. Les prix restent abordables, la vacance locative est faible, et les loyers progressent vite. À seulement 1h40 de Paris en train, la préfecture du Maine-et-Loire séduit étudiants comme familles pour sa qualité de vie. Les appartements s’arrachent à un peu plus de 2 000 €/m², et la future ligne de tram B (prévue pour 2022) redessine la carte des quartiers porteurs. L’emplacement reste décisif pour sécuriser votre revenu locatif. Angers est éligible au Pinel (zone B1), Denormandie, et déficit foncier.
6. Montpellier : 2 895 €/m², 1,4 % d’évolution annuelle
Montpellier ne quitte pas les radars des investisseurs. Les prix se stabilisent (+1,4 % en un an), mais la ville conserve son attractivité. Qualité de vie, proximité avec l’Espagne, 60 000 étudiants chaque année, deuxième capitale mondiale des startups selon UBI Mondial, bassins d’emploi en expansion, grands groupes comme IBM ou Sanofi… L’offre locative bénéficie de loyers moyens à 12,60 €/m², pour un rendement brut possible de 5 %. Les programmes Pinel, Denormandie, déficit foncier et Malraux sont accessibles.
7. Strasbourg : 2 913 €/m², +4,9 % en un an
Strasbourg, sous la barre des 3 000 €/m², reste une ville accessible pour investir. Capitale européenne, elle attire familles, actifs et étudiants, grâce à ses universités et son patrimoine UNESCO. La demande de location est forte, surtout pour les biens de deux ou trois pièces, plus recherchés que les studios. Avec un loyer moyen de 11,7 €/m², le rendement brut s’approche des 4,8 %. Pinel, Denormandie, déficit foncier et Malraux (zone PSMV) sont disponibles.
8. Nanterre : 5 026 €/m², +5,1 % en un an
Nanterre, unique représentante d’Île-de-France dans le classement, mérite d’être observée de près. À la frontière de La Défense, la ville bénéficie de nombreux projets d’urbanisme et d’une dynamique nouvelle. Si ses voisines immédiates ont déjà vu exploser les prix, Nanterre affiche une progression solide, mais reste encore abordable à l’échelle régionale. Avec 5 026 €/m² en moyenne et un loyer de 18,5 €/m², le rendement brut s’élève à 4,4 %. L’arrivée du métro 15 et l’extension du RER E ajoutent au potentiel de quartiers comme La Folie ou Les Groues. Dispositifs Pinel, Denormandie et déficit foncier disponibles.
9. Lyon : 4 500 €/m², +11 % sur un an
Lyon rayonne au cœur de l’Europe, à deux heures de Paris, proche de la Suisse et de l’Italie. Ce n’est pas un hasard si la ville attire sièges sociaux, entreprises et étudiants, plus de 150 000 chaque année. Mais l’envolée des prix (+11 % sur un an, +64 % en dix ans) rogne désormais les marges. Il faut compter 4 500 € en moyenne pour un appartement, pour un rendement brut de 3,3 %. Malgré tout, la troisième ville française conserve un potentiel certain, à condition de cibler avec soin l’emplacement du bien. Pinel, Denormandie, déficit foncier et Malraux (zone PSMV) applicables.
Villes où le potentiel locatif s’affaiblit en 2020
Pour investir avec discernement, il faut rester vigilant sur le choix de la ville. Paris et Bordeaux, longtemps en tête, voient leur rendement locatif s’effriter sous l’effet des hausses de prix persistantes. Les perspectives de plus-value s’amenuisent, surtout en cas de remontée des taux. Marseille souffre d’un marché inégal où la connaissance des quartiers devient indispensable. Nice, après dix ans de progression, plafonne et affiche même une légère baisse des prix ces douze derniers mois. Malgré des taux d’emprunt attractifs, le potentiel s’étiole dans ces grandes métropoles.
Les réflexes à adopter avant d’investir dans la pierre
Peu importe la ville, un placement immobilier ne se fait jamais à l’aveugle. Changer de quartier ou même de rue peut transformer un projet rentable en déconvenue. La proximité des transports et des commerces reste un critère fort pour limiter la vacance. Le centre-ville est souvent prisé, mais il faut parfois s’éloigner pour préserver sa rentabilité. Toujours se déplacer pour évaluer l’environnement et la demande, effectuer une analyse de marché pour vérifier l’adéquation entre le loyer envisageable et le rendement attendu. Mieux vaut viser la facilité de location et la stabilité du revenu, plutôt que des projections irréalistes.
Prix/m² des appartements et tendances du marché : BetterSagents.com, octobre 2019.
Source : ideal-investseur.fr
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La balle est dans votre camp : choisir le bon partenaire peut transformer un projet locatif en réussite durable et dégager un revenu qui fait la différence sur le long terme.
