Quels sont les bons investissements ?

Investir dans l’immobilier locatif est l’une des clés de l’indépendance financière 

L’ immobilier peut en effet vous permettre de vous enrichir rapidement, à condition de savoir ce que vous faites. Voici 10 conseils pour réussir et trouver une bonne affaire pour développer l’indépendance financière.

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L’ immobilier est un sujet qui me passionne et que j’ai énormément étudié et mis en pratique. Voici les conseils et les règles que j’ai recueillis et que je vous invite à suivre.

Location immobilière : 6 mythes

Vous devez être riche pour investir

Si vous avez besoin d’avoir un revenu et ne pas avoir de dettes, alors il n’est pas nécessaire d’être riche pour emprunter. L’astuce est que vous ne serez certainement pas en mesure d’acheter votre maison et d’investir dans le loyer en raison de la limitation de votre capacité d’endettement. Faites un choix.

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Les investissements de petite taille et de grande taille sont trop risqués

L’ expérience montre qu’il est parfois plus facile d’emprunter beaucoup que d’emprunter peu. J’ai des histoires concrètes sur les gens qui ont commencé grand investissements avec peu de ressources. Le secret ? Lorsque vous empruntez pour acheter un appartement, la banque compte sur vos revenus. Lorsque vous achetez un immeuble, la propriété devient la garantie. Je ne dis pas que c’est simple, mais il existe. Le risque d’un immeuble est également limité parce que votre revenu locatif est toujours plus résistant si vous avez 10 appartements que si vous n’en louez qu’un.

Vous pouvez devenir riche en achetant et en vendant des biens sans entrée

Je ne recommanderais pas ce genre d’approche. Il est risqué et n’autorise que la plus-value au lieu de générer régulièrement des revenus.

Vous devez connaître les gens pour réussir

Les choses sont souvent faites dans l’inverse. Commencez, montrez-vous intéressé et apprenez à connaître les personnes dont vous avez besoin.

Vous devez être sûr de vous-même et ne pas avoir peur de faire une erreur

Trouvez quelqu’un qui investit sans crainte et je vais vous montrer quelqu’un qui est inconscient. Chaque nouvel investissement représente un risque et un défi pour votre stabilité. C’est normal et ça fait partie du jeu. Vous aurez des problèmes, mais c’est à propos de la façon dont vous les traitez. Ce qui est important, c’est tout ce que vous allez faire pour éviter qu’un problème ne se transforme en catastrophe.

Les locataires sont de grandes personnes dégoûtantes qui brisent tout et détruisent tout ce qu’ils louent. Ils attendent tous que la trêve d’hiver cesse de payer le loyer

J’ en connais quelques sérieux. Je ne pense pas que ce soient les seuls.

Les 10 Conseils à suivre pour investir dans l’immobilier locatif

Quel est votre objectif avec cet investissement ? Un objectif n’est valide que s’il est écrit, communiqué et s’il a tous vos définit les décisions. Si ce n’est pas le cas, tout ce que vous avez, c’est des souhaits, et je ne prends pas beaucoup de risque de dire qu’ils restent souhaits.

Un objectif est quelque chose que vous voulez absolument atteindre.

Dans les biens d’investissement, il y a plusieurs étapes et des questions importantes à se poser. Mais tout cela peut être condensé en 10 points primaires savent et ne manquez pas d’optimiser votre investissement locatif. En réalité, le processus d’investissement locatif est simple : rechercher une propriété, financer l’investissement, gérer la propriété et recommencer.

1. Trouver un vendeur motivé

La règle #1 des placements locatifs est simple : vous faites des bénéfices de l’achat et non de la revente . Si ce n’est pas le cas, ça ne vaut pas la peine. Ainsi, la base d’un investissement locatif réussi est le prix d’achat. Acheter à un bon prix, ou à un prix intéressant par mètre carré, est décisif pour votre projet. Vous devez trouver une propriété à un prix plus abordable que le prix moyen affiché sur le marché.

Si vous achetez trop cher, une gestion parfaite ne sera souvent pas en mesure d’améliorer la rentabilité de vos investissements. Une des raisons que je conseille d’acheter au bon prix est que vous ne savez absolument pas quel est l’état du marché quand vous voulez revendre et il serait donc un peu surréaliste de parier sur une hausse du prix de la propriété.

En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous surveillez diverses choses, y compris la revente de votre propriété si vous ne pouvez plus vous permettre de l’entretenir.

Pour trouver cette bonne affaire, envisagez de prioriser un bien en mauvais état. Une propriété expirée qui nécessite du travail vous donne un pouvoir de négociation pertinent au niveau du prix.

Mais quel que soit l’état de bien, il n’y a pas de secrets : vous devez acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre. Trouver un vendeur qui ne gagne pas d’argent sur son investissement, qui vit loin de son bien et qui a besoin de se déplacer, qui est mal conscient du marché et vous avez une bonne chance d’acheter à un bon prix.

Par exemple, vous pouvez négocier un projet de 200 000€ et gagner 30 000€ d’économies directes. Cependant, cela n’est possible que si le vendeur est vraiment motivé. Si le vendeur n’est pas motivé ou si vous êtes sur un marché de surchauffe, vous devrez accepter le prix qu’il demande ou passer votre chemin.

Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez obtenir de lui. Surpayer la propriété ne surestimez pas et ne surestimez pas la valeur locative.

2. Définissez votre objectif

Tout le monde sait que l’ emplacement est l’un des facteurs les plus importants d’un investissement réussi , mais sur le terrain, la réalité prend souvent le relais. En effet, l’emplacement des locaux doit également être choisi parfaitement en fonction de l’objectif , c’est-à-dire du type de locataire que vous souhaitez atteindre. Si vous avez un appartement hors centre et prévoyez de le louer à un jeune public, faites attention ! Ce n’est pas le type qui est bien adapté.

Lors d’un investissement initial et en fonction de notre capacité de prêt, le choix est souvent fait entre un studio et un F2. Quel que soit votre choix, vous devez être cohérent et avoir le bon sens. Donc, si vous vous concentrez sur les étudiants, les petits espaces et colocataires leur sont traditionnellement réservés.

Dans l’exemple de notre studio/colocataire pour les étudiants, l’environnement du bâtiment est décisif. Si vous concentrez ce studio sur les jeunes employés, les critères sont différents. Sachez à qui vous parlez.

Selon la population cible, il existe des avantages et des inconvénients connus. Par exemple, l’étudiant reste pendant une courte période et nécessite régulièrement la recherche d’un remplaçant, mais bénéficie de la sécurité parentale.

Tout cela est posé, gardez toujours à l’esprit que l’emplacement ne doit pas être choisi malgré un faible attrait.

3. Faites vos recherches, visitez beaucoup et faites peu de propositions

La sagesse dicte qu’il est nécessaire de visiter un grand nombre de marchandises pour faire un achat. Visitez autant de propriétés que possible qui semblent correspondre à ce que vous recherchez.

La méthode de recherche peut être déroutante parce qu’il y a beaucoup de médias : Internet, journaux, agents immobiliers…

Aujourd’hui, avec Internet, il est possible d’inventorier facilement l’attractivité d’une ville ou d’un quartier. Il est également possible d’identifier les tendances en sollicitant l’apport de personnes qui connaissent le quartier. En d’autres termes, il s’agit de mener votre propre petite enquête, surtout si vous ne savez pas dans quel angle vous voulez investir.

Niveau 1 : Internet

Attraction de la ville ou quartier bon ? Les facteurs qui attirent les gens sont simples : le travail, l’école et la réputation. Quand il y a beaucoup d’emplois, la ville attire les gens. Si elle a une bonne réputation, c’est encore mieux. Les villes universitaires sont également populaires pour les étudiants.

D’ autres éléments intéressants sont les casinos, les aéroports, les événements nationaux et les bâtiments administratifs.

Marchandises limitées offre ? S’il y a trop de marchandises, vous serez dans un désastre. À l’heure actuelle, de nombreuses villes de taille moyenne sont surchargées à De Robien en raison de la négligence des promoteurs et des investisseurs.

Bonne qualité de l’infrastructure ? La ville ou le quartier est-il bien géré ? Les investissements sont-ils effectués à temps et à temps ?

L’ activité économique est en hausse ? Assez gênant pour le moment, mais il reste un indicateur important pour votre choix. La diversité de ce point de vue est importante. Évitez les villes qui dépendent d’un seul gros employeur.

Niveau 2 : Personnes et tendances

Rencontrez, discutez et vérifiez vos résultats avec les gens locaux. Vos conclusions ont-elles été validées ?

Pouvez-vous définir la tendance et imaginer ce que sera le quartier dans 10 ans ?

Existe-t-il des constructions ou changements qui peuvent affecter le marché ? (demande locative, valeur de l’immobilier)

Niveau 3 : environnement immédiat

Les commerces, les écoles et les transports sont les 3 points principaux. Le voisinage immédiat détermine l’attrait d’un logement pour un locataire. Il est prêt à admettre des choses sur le bâtiment ou le quartier, mais il doit être proche des éléments dont il a besoin. L’environnement n’est pas modifiable.

Il n’y a jamais de marché intérieur, même pas dans un voisinage. Parfois, quelques rues suffisent pour être dans un environnement complètement différent. Savoir distinguer les sous-marchés.

Nombre de propriétés à visiter

Le nombre de marchandises à visiter peut être limité par la configuration des locaux, mais le principe de base est simple : plus vous visitez, plus vous serez propriété intéressante. Il peut être de visiter 40 ou 50 appartements sans problèmes. Ça prend du temps, mais c’est le prix que vous devez payer pour trouver le diamant dans la mine.

La visite des locaux ne devrait commencer qu’après avoir fait vos recherches et fixé vos objectifs, car elle vous permet de prendre une décision dans quelques instants. Faites de nombreuses visites et peu de propositions.

Idéalement, vous achetez votre propriété à quelqu’un qui ne l’a pas encore mis en vente. Vous ne voulez pas rivaliser avec tous les investisseurs.

4. Achetez à côté de votre

Ce critère est simple, mais je le fais un point en soi. Si possible, vous devriez toujours donner la préférence à acheter près de la maison. L’alternative est d’acheter dans un endroit que vous connaissez bien : par exemple, la ville d’où vous venez, une ville où vous vivez, une ville où vous souvent allé en vacances ou pour rendre visite à des parents, etc.

La proximité est requise pour 2 raisons :

  • savoir où acheter,
  • être en mesure d’intervenir en cas de problèmes.

Connaître l’endroit où vous achetez donne une image plus précise du quartier, minimisant le risque d’erreur. Vous le connaissez non seulement d’un point de vue intellectuel, mais aussi d’un point de vue senti, parce que vous y vivez.

Si vous vous trouvez bien, il vaut mieux être proche. Il existe, bien sûr, de nombreux exemples où la gestion à distance fonctionne bien. Mais ce que je veux éviter, c’est d’aller d’urgence une ou deux fois pour résoudre un petit problème qui nécessite ma présence et me décourage.

5. Créez votre équipe qui comprend comment investir dans l’immobilier locatif

Un courtier, un notaire et un comptables sont 3 membres de votre équipe que vous devez sélectionner soigneusement. Trouver un bon artisan est également crucial.

Si vous voulez vraiment être sérieux dans ce domaine, vous serez guidé pour créer une équipe.

Vous devez tenir compte du fait que les investissements initiaux sont un processus d’apprentissage. Initialement, lorsque vous commencez sans cette équipe, vous êtes seul et essayez de nouer des contacts. Il est normal que tout soit très difficile. Mais une fois votre équipe en place, ce sera plus facile.

Ce sont des gens que vous allez apprendre à connaître. Certains deviendront même vos amis ou parents. Aussi chaque fois que vous commencez à créer un projet, ce sera comme appeler un tas d’amis.

Les autres membres peuvent comprendre des architectes, des assureurs, des banquiers et des arpenteurs.

Si vous investissez avec un partenaire, regardez que vous êtes :

  • être complémentaires,
  • peut débattre en toute sécurité d’une idée,
  • travailler et récolter des récompenses équitables distinctes,
  • ont les mêmes objectifs,
  • partagent les mêmes valeurs.

6. Débranchez votre côté instinctif

Il est nécessaire d’analyser les marchandises de manière rationnelle : prendre les chiffres, regarder les vrais défauts et les prendre en compte.

La meilleure façon est de dresser une liste écrite (généralement dans Excel) de critères. La liste des critères garantit que vous ne tomberez pas amoureux d’un logement et comparez correctement les différents biens.

Souvent, quand vous tombez amoureux d’une habitation, d’un quartier ou d’une ville, on peut devenir aveuglé et ne plus voir les vrais défauts. Néanmoins, ceux-ci peuvent être punissables. Il y a des points qui peuvent être attachés, bien qu’ils n’apportent rien du point de vue de l’investissement locatif. Et à l’inverse, il peut y avoir des défauts ré-exposants que l’on ne réalisera même pas. Il est essentiel de voir la propriété telle qu’elle est et surtout si un locataire potentiel la verra.

Vous trouverez ici une liste détaillée des contrôles à effectuer avant un investissement locatif.

Analysez la propriété sous tous les angles. Il y a beaucoup de choses à examiner, mais ce n’est pas que nous devrions les éviter. Si vous trouvez un problème, cela peut ne pas être une raison pour annuler l’achat, mais pour négocier le prix en conséquence. Dans ce cas, rien ne vaut une citation préparée par un professionnel sérieux pour effectuer la réparation.

En général, un locataire sera moins exigeant qu’un acheteur. C’est un point à ne pas oublier.

7. Effectuez vos calculs de rentabilité

Calculer la rentabilité de votre investissement et les flux de trésorerie qui vous apporteront. En dessous de 10% brut ou 6% net net (c’est-à-dire après impôts), l’investissement est douteux. Sauf si vous pouvez grandement optimiser les choses, ce n’est probablement pas intéressant.

Tu ne devrais pas avoir de surprises. Par conséquent, il est important de calculer la rentabilité de votre investissement en fonction de tous les chiffres.

Le prix demandé par le vendeur n’a aucune base. Il est souvent basé sur ses attentes ou sur une estimation elle-même basée sur des données douteuses.

C’ est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction du retour que vous souhaitez obtenir. Pour ce faire, vous devez obtenir le loyer et vous assurer que c’est le loyer réel. Faites confiance, mais vérifiez.

Très souvent, la propriété est surévaluée, mais ce n’est pas que vous devez conclure que vous avez le ont eu tort. Tu achètes des revenus financiers, pas une pierre. Si le revenu n’est pas bon, votre investissement est manqué.

Cependant, deux autres éléments peuvent jouer en votre faveur : le loyer potentiel et le loyer futur .

Le loyer potentiel correspond au loyer que le propriétaire actuel peut obtenir en effectuant quelques changements simples. Ce sont les mêmes changements que vous pouvez faire immédiatement pour augmenter le loyer.

L’ autre point, le loyer futur, correspond à l’augmentation supposée du loyer basé sur la propriété, son environnement et le plafond de l’augmentation réglementée par la loi.

Les coûts d’entretien ne doivent pas être sous-estimés Plus le bâtiment est ancien, l’entretien plus coûteux est une règle générale que vous pouvez suivre.

Pensez également à choisir votre mode de fonctionnement, afin que votre investissement soit rentable. Qu’il s’agisse d’une action fixe, d’un loyer à court terme ou d’une location toute l’année, votre investissement doit vous fournir une rentabilité et un flux de trésorerie dès le début. Un investissement locatif réussi, vous devez apporter de l’argent chaque mois après les impôts, peu importe combien il vous apporte. Après un peu de travail et de gestion de votre part, votre patrimoine devrait être en mesure de se payer. Le mode de fonctionnement choisi vous permet de configurer le processus pour gérer avec succès votre investissement.

8. Financez votre investissement en vous rappelant que vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif

La recherche de financement peut prendre beaucoup de temps, mais pour éviter de perdre une chance, il est bon de vérifier votre capacité de prêt avant de faire un devis, tout comme vous l’auriez fait pour acheter votre propre maison.

Connaissant votre capacité de prêt, vous pouvez être plus confiant, surtout si c’est le premier l’immobilier est que vous achetez. En amont de la recherche de biens immobiliers, établissez une relation avec votre banque. Votre objectif est de connaître votre capital de prêt à l’avance.

Notez que cette quantité n’est pas gravée dans du marbre. Lorsque vous cherchez vraiment du financement, vous remarquerez peut-être que la banque sera prête à vous prêter plus ou moins.

Cependant, l’estimation de votre capacité de prêt vous rassurera de ce que vous pouvez obtenir en principe. Cela vous permettra de commencer calmement et mieux négocier le prix d’achat.

Une fois la propriété trouvée, vous serez en mesure de rechercher du financement et de rivaliser entre les banques pour négocier les conditions générales.

9. N’hésitez pas à faire ce qui est nécessaire, restez informé

L’ achat d’une propriété implique des dépenses et c’est tout à fait normal. Ne vous dites pas que l’économie est faite à chaque travail. En outre, ce que le débutant saisissant sur un investissement initial, il perd généralement plus tard à son grand regret comme une prophétie auto-réalisatrice : on ne peut pas gagner avec l’immobilier.

Inversement, l’investisseur professionnel n’hésite pas à faire ce qui est nécessaire, qu’il s’agisse de marketing de louer la propriété ou d’un avocat pour étudier un problème épineux avant d’acheter. Il y a des domaines où de petites économies ne devraient pas être faites. Toute l’étude avant l’achat d’une propriété est cruciale.

Vous n’allez pas non plus économiser de l’argent sur l’assurance — même pas sur l’assurance locative impayée au départ pour vous rassurer. De plus, c’est toujours une bonne approche pour assurer vos tarifs de location, surtout si cela est important dans votre budget.

Il est nécessaire d’adapter vraiment le projet à votre situation et de ne pas lésiner sur des dépenses importantes. Par exemple, si vous faites une location à court terme, vous ne lésinez pas sur le qualité des meubles. Vous ne lésinerez pas non plus sur l’embauche d’un photographe professionnel pour prendre de belles photos. Certes, aujourd’hui, la plupart des investisseurs professionnels font appel aux photographes pour donner une valeur visuelle de pluie à leurs publicités. Donc, cela ne suffira pas à se démarquer, mais il vous permettra déjà de jouer dans le même jardin que tout le monde et de distinguer sur d’autres points.

Par-dessus tout, réussir dans un premier investissement locatif signifie pouvoir apporter de la valeur à votre propriété. Agrandir, rénover, isoler ou développer, il existe une multitude de techniques qui vous permettent d’obtenir un effet favori avec les locataires. La « Home Staging » et la division immobilière sont parmi les méthodes qui vous permettent de louer facilement et plus cher. Ces techniques optimisent le retour sur investissement, comme l’annonce de votre propriété.

Sur un autre aspect, toutes les nouvelles peuvent vous intéresser à garder une trace de la valeur de vos biens : la criminalité et l’investissement dans l’infrastructure sont deux éléments importants.

10. Trouver de bons gestionnaires

Si vous n’avez pas encore investi, nous nous concentrons davantage sur la recherche du meilleur bien, des impôts, du travail et tout ce qui représente. Mais les 3 ou 6 premiers mois ne représentent pas la vie réelle du projet immobilier. Ce sont plutôt les années après que faire la vie de projet immobilier.

En ce sens, la gestion est un point critique. Si vous avez bien acheté, la direction peut encore ruiner votre achat et vos flux de trésorerie. Nous devons donc trouver les bons gestionnaires.

Même si vous ne prévoyez pas a priori de confier le logement à un gestionnaire, laissez une marge dans vos calculs pour cette éventualité. En effet, vous pouvez envisager de gérer votre propriété au début. Peut-être que vous le ferez pendant plusieurs mois ou années. Mais il se peut aussi qu’un jour vous voulez passer à autre et déléguer la direction pour vous libérer du temps.

Alors laissez cette marge dans vos calculs et, le moment venu, sélectionnez soigneusement le gestionnaire. Parce que l’aspect opérationnel et opérationnel est la clé du succès d’un investissement locatif à long terme.

 

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