Faire un investissement dans l’immobilier locatif est généralement un placement rentable et sécurisé. Mais pour que cela soit effectif, il faut que vos locataires paient régulièrement et à temps leurs loyers. Pour limiter les risques financiers qui pourraient découler du non-paiement des loyers, vous pourrez passer par une mise en demeure qui vous permettra de recouvrer vos dus. Dans la suite, nous vous expliquons le déroulement d’une mise en demeure pour des loyers impayés.
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La mise en demeure, une étape précédée par la tentative de résolution amiable
Avant d’avoir recours à la mise en demeure pour faire face à un impayé locatif, vous devez tenter une résolution amiable. Cette solution est idéale pour résoudre les situations conflictuelles et peut donc vous permettre de trouver une entente avec votre locataire.
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Ainsi, lorsque vous constatez un retard de paiement, vous pouvez commencer par envoyer à votre locataire un avis d’échéance de loyer, afin qu’il soit au courant de la situation. Si vous ne recevez pas une réponse de sa part, vous pourrez lui faire parvenir une lettre de relance amiable de paiement de loyer.
Vous pouvez également le joindre par téléphone ou par mail, afin de lui rappeler ses obligations locatives ainsi que la date de paiement du loyer contenu dans le contrat de bail. Ce n’est qu’après l’échec de cette étape que vous pourrez enclencher celle de la mise en demeure.
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L’envoi de la mise en demeure
Lorsque la tentative de résolution à l’amiable s’avère infructueuse et que vous ne parvenez pas à trouver un terrain d’entente avec le locataire en impayé, vous pourrez lui transmettre un courrier de mise en demeure. Il s’agira d’une lettre recommandée avec avis de réception, ou en main propre contre signature.
En effet, la mise en demeure représente aussi bien le document juridique adressé au débiteur ainsi que les conséquences de sa réception. Elle invite le débiteur à remplir son obligation dans un délai précis et mentionne qu’à défaut de paiement, un procès sera engagé contre lui. Ainsi, vous devez lui rappeler dans le courrier le montant du loyer et des charges dus. N’oubliez pas de préciser au locataire en impayé qu’il doit régulariser sa situation sous huit jours.
Le courrier de mise en demeure doit être transmis 20 à 25 jours après la date habituelle à laquelle vous percevez le loyer. Il est important que vous reteniez la date d’envoi du courrier de mise en demeure au débiteur, car elle sert de point de départ pour le calcul des intérêts de retard de paiement, lorsque vous engagez une action en justice. Par ailleurs, avant d’envoyer votre lettre, veillez à ce qu’elle contienne toutes les mentions légales.
Les mentions légales d’une mise en demeure
Une lettre de mise en demeure ne se rédige pas de la même manière qu’une lettre simple. En effet, il est primordial que vous respectiez un formalisme strict lors de la rédaction du courrier de mise en demeure, car le non-respect des mentions entraine sa nullité. Ainsi, au cours de la rédaction de cet acte, assurez-vous que les mentions ci-après y figurent :
- La date de la rédaction du courrier
- Les coordonnées du destinataire et celles de l’expéditeur
- La mention « mise en demeure »
- Le résumé des faits (non-paiement du loyer à l’échéance prévue par le contrat de bail)
- L’énoncé de la réclamation (demande de règlement des loyers impayés)
- Le délai de règlement des impayés précis et raisonnable
- La signature du créancier.
Les effets de la mise en demeure
Si 8 jours après l’envoi de la mise en demeure de payer, vous recevez votre loyer, la procédure de recouvrement s’arrête là. Cependant, si au bout de ce délai, vous ne recevez pas votre loyer et que vous êtes sans nouvelle de votre locataire, vous pourrez engager les garanties dont vous disposez. Pour cela, vous enverrez une mise en demeure de paiement sous huitaine à la caution de votre preneur ou vous ferez une déclaration de l’impayé à votre assureur.
Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé, votre mission s’arrête là. Vous n’aurez qu’à transférer votre dossier à la maison d’assurance qui se chargera par la suite d’organiser la procédure de recouvrement de loyer. Dans ce cas, les loyers impayés seront compensés par les indemnités d’assurance.
En revanche, si vous n’avez pas d’assurance et que le locataire ne paie pas au bout des 8 jours mentionnés dans la mise en demeure, vous pouvez solliciter un huissier afin qu’il puisse faire parvenir à votre locataire un commandement de payer sous deux mois. L’envoi du commandement de payer est conditionné par la présentation d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers, dans votre contrat de bail.
Le commandement de payer doit contenir les montants du loyer impayés et des frais d’huissier. De plus, le garant du locataire recevra également un commandement de payer. Après les deux mois et en absence de paiement, vous pourrez enclencher une procédure contentieuse en intentant une action devant le tribunal d’instance pour qu’il prononce l’expulsion. Par contre, si votre contrat ne contient pas de clause résolutoire, l’huissier va assigner directement le locataire devant un tribunal, qui se chargera de trancher le litige.