De nouvelles variantes de Covid-19 inquiétent l’Europe, tandis que les campagnes de vaccination luttent pour démarrer dans un contexte de crise économique. Les promoteurs immobiliers devront peut-être faire des offres pour sauver leurs caisses, et les municipalités devront probablement taxer les propriétaires. Tout cela dans un contexte où l’impôt foncier est lourd, et la seule bonne nouvelle semble être la stabilité probable des taux immobiliers . Voici objectivement 5 bonnes raisons de ne pas investir dans l’immobilier en 2021.
Plan de l'article
1- Les nouveaux prix de l’immobilier peuvent bulle
Pour le Commissariat Général au Développement Durable, les prix des appartements neufs ont augmenté de 0,6%au troisième trimestre 2020. Pour l’Observatoire LPI, l’augmentation en octobre 2020 a été de 3,7% . Mais le stock fond dans un contexte où la dynamique de la construction semble être longue disparu.
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Pour le Commissariat Général au Développement Durable, le nombre de maisons et d’appartements autorisés à être construits a diminué de -43% en 3 mois. Sans surprise, le nombre de logements a commencé à souffrir -18% au cours de la même période.
Finalement, les offres ont baissé de -24% au troisième trimestre de 2020, tandis que les ventes ont baissé de -16% . Les investisseurs ne représentent que 46% des réservations de logements neufs (source : Fédération des promoteurs immobiliers 3e trimestre 2020), probablement en raison d’un système de déduction fiscale Pinel limité à seulement 3 zones géographiques.
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Il est donc probable que les promoteurs seront obligés de proposer des offres commerciales pour rester actifs. Le Commissariat Général au développement durable note que le prix neuves a chuté de -5,1% au 3e trimestre 2020, par rapport au 3e trimestre 2019.
Comparatif des mensualités de 3 prêts personnels :
| 5 000€ sur 4 ans | 10 000€ sur 5 ans | 20 000€ sur 7 ans | ||
|---|---|---|---|---|
| Yelloan | 116 €/mois | 186 €/mois | 284 €/Mois | Simuler |
| Floa Bank | 126 €/mois | 182 €/Mois | 283 €/Mois | Simuler |
| Cetelem | 122/mois | 182 €/mois | 279 €/mois | Simuler |
| Cofidis | €126/mois | 189/mois | €283/mois | Simuler |
| Franfinance | 116€/mois | 187/mois | €284/mois | Simuler |
Comparaison des paiements mensuels en €/mois pour un prêt personnel de 5 000€ sur 4 ans, 10 000€ sur 5 ans et 20 000€ sur 7 ans. Assurance emprunteur non incluse. Pour Floa Bank, les paiements mensuels sur 84 mois correspondent à un prêt de véhicule neuf. Important : ces résultats ont été atteints le 15 janvier 2021
En conclusion, l’offre diminue, la demande diminue et la hausse des prix ralentit, ce qui nous rappelle une bulle avec les tarifs qui sont offert par notre partenaire AWIN, et sur le site web de Yelloan. Les résultats ont été arrondis à la prochaine édition. Vous pouvez obtenir plusieurs paiements mensuels à la suite de votre propre simulation. . Compte tenu de la présence d’aides d’État, il est plus probable que l’aide s’écoulera plutôt que d’exploser.
2- La France est au milieu de la crise économique
Selon l’INSEE, la France a enregistré une croissance de 18% au troisième trimestre 2020 . Mais ce n’est que la différence par rapport au 2ème trimestre. En réalité, l’activité économique française et bien en dessous de l’année dernière . Selon la Banque de France, le PIB devrait baisser de -8,7% cette année.
La France est donc touchée par le choc total causé par la crise économique causée par La bonne nouvelle est que la campagne de vaccination s’accélère après un démarrage lent. Mais surtout les nouveaux mutants de Covid 19 semblent moins dangereux que la version de mars.
Alors, devrions-nous attendre avant d’acheter un bien immobilier ou devrions-nous signer maintenant avant que l’activité économique ne revienne ?
L’ histoire le prouve, les prix au m² ont toujours baissé pendant les périodes de récession. Cependant, cette fois, cela ne semble pas être le cas du tout. Si les volumes de ventes de biens immobiliers ne sont pas revenus à leur niveau pré-covid 19, les prix continuent d’augmenter.
Pour le baromètre LPI, les prix des maisons anciennes ont augmenté de 4,6% fin octobre 2020 par rapport à la même période de l’année dernière. Celle des Old Appartements a gagné 3,7%. À cet égard, l’Emprunteur Malin informe régulièrement ses lecteurs sur les villes à fort potentiel valeur ajoutée immobilière.
3- L’imposition des revenus locatifs est lourde
Les taux de location perçus sont assujettis à une double imposition. Tout d’abord, ils reçoivent une contribution sociale de 17,2 % après réduction si le locataire est dans le système microsol. Mais ils sont également appliqués à l’échelle progressive de l’impôt sur le revenu, toujours après chaque réduction.
Un contribuable qui investirait dans l’immobilier en 2021 devrait donc s’attendre à ce que son revenu fondu de plus de 33 % s’il est dans le TMI de 30 %. Il existe certainement des dispositions fiscales, notamment une réduction de 50 % dans le cas du loyer meublé. Mais n’envisagez pas d’embaucher sur AirBnB pour échapper à la taxe.
Leen Malin a développé un calculateur de rentabilité locative, qui prend en compte le coût des intérêts, des cotisations sociales et de l’impôt sur le revenu. Ce n’est pas parfait, mais c’est réaliste, essayez-le ici.
4- L’impôt foncier pourrait décoller
Bien que la taxe sur le logement ait été abolie, les allocations de l’État aux municipalités n’ont pas été augmentées. Ainsi, les maires n’auront manifestement pas de ressources cette année. Mais pour apporter de l’argent dans les caisses, il n’y aura qu’une seule solution – l’impôt.
Les propriétaires sont donc susceptibles d’augmenter leur impôt foncier pour compenser la baisse de la taxe sur le logement. Les personnes qui investissent dans l’immobilier en 2021 peuvent donc s’attendre à une augmentation des impôts locaux.
Selon l’UNPI (National Union of Owners Real Estate), l’impôt foncier a déjà bondi de 31,4% en 10 ans. C’est 3 fois plus que l’inflation et six fois plus que la hausse des taux de location. Et ce n’est pas encore fini, la ville de Montrouge (92) a voté pour une augmentation de 30% de la taxe foncière.
Cependant, les propriétaires ont la possibilité de s’inscrire dans le système fiscal réel simplifié. Dans cette configuration, ils peuvent déduire toutes leurs dépenses , même la part des intérêts qui ne dépasse pas celle des taux de location.
5- Le taux d’intérêt augmentera-t-il en 2021 ?
Afin de sortir la zone euro de la crise économique causée par l’épidémie de Covid 19, la Banque centrale européenne (BCE) injecte des liquidités sur les marchés financiers . Une stratégie a pour effet de baisser les taux de crédit, avec une moyenne de 1,20 % sur 233 mois en novembre 2020 (source CSA/crédit logement).
Or la variation des taux immobiliers dépend du coût de la dette française à 10 ans. La crise économique provoquée par le coronavirus pourrait augmenter la dette française de près de 118%. La dette française pourrait devenir plus risquée et donc plus coûteuse, ce qui pourrait théoriquement conduire à une augmentation des taux d’emprunt pour le logement.
Mais sur ce À l’heure actuelle, ce n’est pas le cas, précisément parce que la BCE garantit la dette des États . En conséquence, le coût de la dette française reste négatif à 10 ans. À la fin du 14 janvier 2020, il valait -0,323% , ce qui signifie que les grands investisseurs ont toujours confiance en France.
A priori, les taux d’emprunt des banques ne devraient plus évoluer en 2021 , car ils sont entravés par les prix élevés des vieilles maisons, en particulier dans la région parisienne. Le coût du crédit immobilier doit rester très abordable en 2021, en raison de la volonté des banques de relancer l’activité économique.